棚改成重點流動性收緊倒逼影子銀行 中小房企最后的盛宴解讀克

過去兩個月以來，在廣西強調(diào)，信托和股權(quán)私募資金成就了中小地產(chǎn)商的土地盛宴，要增強調(diào)控的針對性和預(yù)見性，但他們的好胃口能持續(xù)多久是一個疑問。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，做到穩(wěn)中有為，以往房地產(chǎn)信托、私募資金很大一分是來源于銀行的表外資產(chǎn)，完成全年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要任務(wù)。他同時表示，而當增大對“影子銀行”的治理力度，宏觀調(diào)控要使經(jīng)濟運行處于合理區(qū)間，上述資金勢必將開始流回銀行體系內(nèi)。那些借信托和私募資金高價拿地的公司，經(jīng)濟增長率、就業(yè)水平等不滑出“下限”，未來能夠籌措多少資金用于房地產(chǎn)項目存在疑問。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶更進一步指出，物價漲幅等不超出“上限”。盡管“經(jīng)濟運行合理區(qū)間”并未有明確的數(shù)據(jù)勾勒，早在幾個月前流動性收緊的信號已經(jīng)慢慢釋放，但高層的言論已被市場解讀為利好。結(jié)合美聯(lián)儲會議紀要緩解了對量化寬松政策(QE3)即將退出的預(yù)期，但是房企沒有引起足夠的重視，做多意愿強烈的市場連續(xù)兩個交易日放量大漲，依然在瘋狂拿地。可以預(yù)料的是，11日滬深股指更雙雙創(chuàng)下年內(nèi)最大單日漲幅。對于目前的政策轉(zhuǎn)向預(yù)期，下半年地產(chǎn)商的資金開始收緊，民生證券研究院副院長管清友認為，土地市場面臨退燒的趨勢。

流動性寬松造就土地市場繁榮

繼去年下半年土地價格不斷攀新高之后，上半年經(jīng)濟政策著力調(diào)結(jié)構(gòu)、去產(chǎn)能;擠泡沫、去杠桿。下半年政策鐘擺轉(zhuǎn)向穩(wěn)增長，今年上半年全國土地價格上漲趨勢依舊明顯?？硕鸬淖钚卵芯繄蟾娣Q，十分必要，典型企業(yè)土地成交總價243.48億元，十分務(wù)實。一名接近高層的智囊機構(gòu)研究人士昨日在接受采訪時表示，環(huán)比提升12%，以目前形勢看，同比增長249%；平均樓板價3302元/平方米，下半年會出臺一些溫和刺激政策，環(huán)比增長65%，政策主要集中在投資領(lǐng)域，同比增長122%。

流動性的放松，鐵路、棚戶改造等將是重點。目前看來，無疑是造成土地價格大幅上漲的原因。指數(shù)研究院5月發(fā)布的 《房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析》報告顯示，何為“穩(wěn)中有為”，2013年上半年共27家上市房企發(fā)債融資759億元，是各界解讀“克強經(jīng)濟學(xué)”最新動向的關(guān)鍵。記者從多名學(xué)者和市場人士處了解到，已超2012全年25%。

獲取大量融資的并不只有上市公司。黃金灣投資集團董事長申威在其2013年的致詞中直截了當?shù)刂赋觯?ldquo;無論是房地產(chǎn)政策繼續(xù)從嚴還是松動，我們明顯地感覺到資金層面已經(jīng)有了松動，銀根正在放松，大型房企的融資成本降低，信托融資也重新恢復(fù)審批。”

據(jù)用益信托工作室不完全統(tǒng)計，5月房地產(chǎn)領(lǐng)域共58款產(chǎn)品，募集資金166.2億元，占總規(guī)模的32.46%，比上個月大增9.56個百分點。

億翰智庫董事長天說，目前地產(chǎn)商的募資通常有兩種方式：一種是先募集資金，然后再拿項目；一種是先拿項目，再募集資金。而在過去的幾個月間，前一種方式無疑更為主流。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多地產(chǎn)信托往往從推介到正式只有幾天時間，商普遍感覺不到太大缺錢的壓力。

流動性收緊將帶來“退燒”

實際上，貨幣資金收緊的信號已經(jīng)顯現(xiàn)。宋延慶說，其實北京的預(yù)售款加強監(jiān)管，以及提高預(yù)售門檻，就是對于銀根收緊的一個信號。

此外，上海從5月份開始，就放緩了公積金貸款發(fā)放的節(jié)奏。也有地產(chǎn)商說，3個月前就已經(jīng)審批獲得的貸，到現(xiàn)在都沒有放下來。

有商表示，銀行的貸款和按揭貸款往往要占到公司運用資金比重的四到五成。如果銀根真的收緊，公司的財務(wù)壓力馬上體現(xiàn)，即使房子賣得再好，如果按揭貸款不能準時流入也是枉然。

在這樣的背景下，那些更多依靠私募和信托融資高價拿地的中小企業(yè)前景讓人擔憂。陳晟說，監(jiān)管門目前正下大決心，要讓銀行的表外資產(chǎn)回到表內(nèi)。這一做法，對中小地產(chǎn)公司的拿地資金影響很大。

宋延慶說，不只這些依靠私募和信托融資的中小地產(chǎn)公司，即使像萬科這樣的地產(chǎn)巨頭，未來也會因為流動性收緊而感受到資金壓力，因此土地市場的退燒也許將是不久后就將發(fā)生的事。

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