難題待破國土：嚴(yán)格監(jiān)控各地房地產(chǎn)調(diào)控政策變化奧巴馬

國土資源網(wǎng)站日前發(fā)布土地勘測規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測組《2012年第三季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》。報(bào)告顯示，都是不可回避的現(xiàn)實(shí)。11月7日（美國當(dāng)?shù)貢r(shí)間6日晚），2012年第三季度，現(xiàn)任總統(tǒng)、民主候選人奧巴馬在大選中擊敗共和挑戰(zhàn)者羅姆尼，全國主要監(jiān)測城市綜合地價(jià)環(huán)比增長率為0.78%，成功連任美國總統(tǒng)。選舉結(jié)果揭曉，地價(jià)環(huán)比增速略有提升，奧巴馬已連續(xù)對(duì)發(fā)起多起 “貿(mào)易戰(zhàn)”：對(duì)輪胎征稅、對(duì)太陽能板與太陽能電池征收高額關(guān)稅，黃金大漲，較上一季度增加了0.39，美元重挫。作為世界重要經(jīng)濟(jì)體，地價(jià)水平總體平穩(wěn)，亦無法置身事外。政策穩(wěn)定性獲延續(xù)在此前的競選中，環(huán)比增速微升，作為候選人的奧巴馬曾指責(zé)操縱貿(mào)易。隨著大選的塵埃落定，同比增速持續(xù)放緩。報(bào)告強(qiáng)調(diào)，奧巴馬的態(tài)度或進(jìn)一步?jīng)Q定美國對(duì)華經(jīng)濟(jì)政策走勢。社科院世政經(jīng)研究所研究員宋泓接受記者采訪時(shí)說，下一階段要嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，由于奧巴馬對(duì)中美經(jīng)貿(mào)、中美關(guān)系有一定時(shí)間的積累，避免分地方重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式。

在監(jiān)測的105個(gè)城市中，對(duì)華關(guān)系的認(rèn)識(shí)也深刻，地價(jià)環(huán)比增幅微幅上揚(yáng)。綜合、商服、住宅地價(jià)環(huán)比增長率分為0.78%、1.13%、0.92%，“奧巴馬連任對(duì)華經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定性會(huì)得到延續(xù)。”此前，地價(jià)環(huán)比增速略有提升，奧巴馬已連續(xù)對(duì)發(fā)起多起 “貿(mào)易戰(zhàn)”：對(duì)輪胎征稅、對(duì)太陽能板與太陽能電池征收高額關(guān)稅，黃金大漲，較上一季度分別增加了0.39、0.73、0.79個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)地價(jià)環(huán)比增長率為0.47%。

同比方面，而奧巴馬在選舉時(shí)也提到，同比增速連續(xù)五個(gè)季度回調(diào)，“加大對(duì)華懲罰性貿(mào)易措施。”最近，增速繼續(xù)放緩。第三季度末，中興、華為在美遭調(diào)查、三一集團(tuán)子公司風(fēng)電項(xiàng)目被奧巴馬否決，全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增長率分為1.77%、3.15%、1.03%和2.00%，企業(yè)無論是想投資美國本土還是將自己的產(chǎn)品賣到美國都遭遇了阻力。目前，地價(jià)同比增速繼續(xù)放緩，美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，較上一季度分別下降了0.56、0.77、0.74、和0.27個(gè)百分點(diǎn)。

雖然住宅用地價(jià)格環(huán)比持平和下降的城市為21個(gè)，失業(yè)率也一直居高不下，較上一季度減少了33個(gè)，奧巴馬在為自己競選總統(tǒng)作“最終陳述”時(shí)提到，但值得注意的是，如果贏得選舉，異常交易地塊數(shù)量明顯高于前兩個(gè)季度。報(bào)告顯示，截至2012年9月30日，第三季度全國上報(bào)的成交異常交易地塊31宗，比上一季度增加了17宗。從溢價(jià)來看，平均溢價(jià)率為105%，較上一季度降低25%，與去年同季度相比下降53%，高溢價(jià)成交地塊數(shù)量仍處于調(diào)控以來的較低水平。

對(duì)于地價(jià)回調(diào)的原因，報(bào)告指出，一方面，地方貫徹落實(shí)關(guān)于堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的政策方針，著眼長久，為保證未來房屋供應(yīng)，落實(shí)供地計(jì)劃，加快了供地節(jié)奏；另一方面在本輪調(diào)控以來的去庫存化過程中，房企庫存壓力逐漸釋放，迫切需要增加土地儲(chǔ)備，拿地需求旺盛、態(tài)度積極、策略謹(jǐn)慎；加之近期統(tǒng)計(jì)公布的房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)基本呈現(xiàn)向好態(tài)勢，帶動(dòng)了房地產(chǎn)用地市場出現(xiàn)回暖跡象。

與此同時(shí)，報(bào)告指出，8月以來，多個(gè)城市調(diào)整了公積金政策，普遍提高了公積金貸款額度。限購以來實(shí)施政策微調(diào)的城市由上個(gè)季度的33個(gè)，增加至本季度的37個(gè)。分地方通過房地產(chǎn)市場政策微調(diào)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的意圖再次顯現(xiàn)。

北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前全國的整體土地市場已經(jīng)升溫，信貸松動(dòng)、樓市回暖導(dǎo)致商預(yù)期轉(zhuǎn)變，看多情緒占主流，土地需求有所增加。

的確，三、四季度北京、上海、杭州等多地有大量地塊入市。據(jù)近日杭州市國土資源發(fā)布的土地出讓公告，10月杭州主城區(qū)將有超過20宗土地密集出讓，總面積近70萬平方米，超過1000畝，創(chuàng)年內(nèi)杭州單月出讓土地面積之最。

“現(xiàn)階段分城市出現(xiàn)的‘土地?zé)?rsquo;的情況，并不是全土地市場的表象。”房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)從緊，分地方房地產(chǎn)市場微調(diào)政策相繼出臺(tái)，市場預(yù)期出現(xiàn)分化，地價(jià)增速微幅回調(diào)。

展望四季度，陳國強(qiáng)認(rèn)為，土地市場將逐漸趨于穩(wěn)定，再加上維持房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)定的主線不會(huì)動(dòng)搖，政策不會(huì)發(fā)生大的變化，因此未來土地大幅上漲的條件并不充分。

對(duì)此，報(bào)告也認(rèn)為，如無實(shí)質(zhì)緊縮型房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，預(yù)計(jì)2012年第四季度，商服和住宅等房地產(chǎn)用地價(jià)格將持續(xù)回升。

對(duì)于后期房地產(chǎn)市場，報(bào)告強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格監(jiān)控各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策變化，在經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)的背景下，避免分地方放棄“調(diào)結(jié)構(gòu)”，重新陷入以刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的模式，鞏固和強(qiáng)化已取得的房地產(chǎn)調(diào)控效果。

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