今年上半年以來(lái),具有早周期特征的挖掘機(jī)銷量在高基數(shù)上實(shí)現(xiàn)中速增長(zhǎng),一二線城市土地市場(chǎng)持續(xù)火爆,而相對(duì)滯后的汽車起重機(jī)等產(chǎn)品銷量實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)。同時(shí),高單價(jià)、高總價(jià)、高溢價(jià)率,海外經(jīng)濟(jì)體先后走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的低谷,“面粉面包”等現(xiàn)象成為常態(tài),工程機(jī)械龍頭企業(yè)依托前期積累,而制造“高價(jià)地”的主體正是具有央企背景的地產(chǎn)企業(yè)或者央企本身。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,出口收入有望陸續(xù)創(chuàng)出新高。4月份主要工程機(jī)械產(chǎn)品銷量速覽4月份,由于自身融資成本較低以及為了在央企整合大潮中爭(zhēng)奪主動(dòng)權(quán)等綜合原因,挖掘機(jī)實(shí)現(xiàn)銷售26561臺(tái),讓央企獲取土地儲(chǔ)備的過(guò)程中變得激進(jìn)。
另一方面,同比漲幅84.5%;1-4月累計(jì)同比增長(zhǎng)57.9%;裝載機(jī)銷售11836 臺(tái),由于頻繁出現(xiàn)的高價(jià)地推高樓市預(yù)期。包括國(guó)資委、國(guó)土、財(cái)政等監(jiān)管門已經(jīng)有所警示。不僅重申對(duì)高價(jià)地塊的備案制度,同比增長(zhǎng)40%,也開(kāi)始約談制造“地王”一些央企負(fù)責(zé)人。分析人士認(rèn)為,環(huán)比降低15%;1-4 月累計(jì)同比增長(zhǎng)33%;推土機(jī)銷售989 臺(tái),這背后體現(xiàn)出監(jiān)管層管控房?jī)r(jià)和地價(jià)的決心。
土地市場(chǎng)“三高”常態(tài)化
6月28日,同比增長(zhǎng)44%,中原地產(chǎn)研究發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,環(huán)比降低5%;1-4 月累計(jì)同比增長(zhǎng)38%;汽車起重機(jī)銷售3121 臺(tái),今年以來(lái)土地市場(chǎng)成交火爆,同比增長(zhǎng)70%,全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)了200宗總價(jià)超過(guò)10億的高價(jià)地塊。其中,環(huán)比降低15%;1-4月累計(jì)同比增長(zhǎng)84%;壓路機(jī)銷售2767 臺(tái),總價(jià)超過(guò)100億的達(dá)到3宗,同比增長(zhǎng)27%,分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過(guò)30億的達(dá)到了51宗。此外,環(huán)比降低8%;1-4 月累計(jì)同比增長(zhǎng)27%。4月份共計(jì)銷售挖掘機(jī)26561臺(tái),溢價(jià)率超過(guò)100%的高達(dá)89宗,同比漲幅84.5%根據(jù)工程機(jī)械工業(yè)協(xié)會(huì)挖掘機(jī)械分會(huì)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),溢價(jià)率超過(guò)50%的144宗。
同比來(lái)看,2018年4月,2015年同期,納入統(tǒng)計(jì)的25家主機(jī)制造企業(yè),全國(guó)范圍總價(jià)超過(guò)10億的成交地塊只有110宗,共計(jì)銷售各類挖掘機(jī)械產(chǎn)品26561臺(tái),2016年同比上漲了82%。在2015年同期,同比漲幅84.5%。其中,納入統(tǒng)計(jì)的25家主機(jī)制造企業(yè),溢價(jià)率超過(guò)100%的土地,只有2宗,超過(guò)50%溢價(jià)率的土地只有17宗。這意味著,2016年近半年時(shí)間里,土地溢價(jià)率100%地塊數(shù)量同比上漲了45倍,溢價(jià)率50%的地塊也上漲了8.5倍。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,2016年是有史以來(lái)地王最密集的年份,“三高”地塊普遍出現(xiàn)在一二線城市,高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)率地塊持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。“地價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市,對(duì)后市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)”。
張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,以北京為例,歷史累計(jì)出讓經(jīng)營(yíng)性用地中樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)的地塊合計(jì)有59宗,這59宗土地出讓金共為1919.38億元。截至2016年6月16日,這些地塊項(xiàng)目的銷售額只有224.8億。另一方面,這些地塊的成本價(jià)平均高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米,按照基本成本測(cè)算,后期銷售價(jià)格需要在6萬(wàn)元左右。
“而目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬(wàn)左右,因此這分地王入市的難度依然非常大”。因此,張大偉認(rèn)為,對(duì)于這1919.38億的高價(jià)地項(xiàng)目來(lái)說(shuō),未來(lái)3年如果銷售額不到2000億元以上,很多項(xiàng)目將面臨資金鏈方面的風(fēng)險(xiǎn)。
央企搶地一二線熱點(diǎn)城市
今年以來(lái),北、上、廣、深等一線城市,蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市土地市場(chǎng)的“地王”項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)。從這些城市“地王”的成交結(jié)果來(lái)看,住宅類用地樓面價(jià)集體攀升,經(jīng)常出現(xiàn)“面粉面包”的現(xiàn)象。
值得一提的是,從這些城市“地王”背后的拿地主體來(lái)看,其中,央企或國(guó)企背景的房地產(chǎn)企業(yè)成為今年的拿地主體。中原的數(shù)據(jù)顯示,上半年的200宗高總價(jià)地塊中,國(guó)企獲得的比例多達(dá)106宗,占比高達(dá)54%。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,今年1-5月,央企房企頻頻出手拿地制造“地王”。從背后原因來(lái)看,首先,融資成本低、市場(chǎng)布上優(yōu)先考慮聚焦核心的一二線城市,是促使這些企業(yè)積極拿地的主要原因。其次,從房企的角度來(lái)看,即使是央企以聯(lián)合體形式拿地在一線城市也難以獨(dú)善其身,有錢也不見(jiàn)得能夠拿到土地。這些企業(yè)普遍愿意轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市,去尋找獨(dú)立操盤的機(jī)會(huì)。并且中長(zhǎng)期來(lái)看,市場(chǎng)仍然存在可以預(yù)期的上行空間。
不僅如此,張宏偉還表示,對(duì)于央企來(lái)講,不惜成本拿“地王”,擴(kuò)充在一線城市、核心二線城市的土地儲(chǔ)備,增加公司的估值,其背后更大的原因是為自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。
“從央企地產(chǎn)整合的角度來(lái)看,如果一個(gè)央企沒(méi)有充裕的土地儲(chǔ)備,并且從企業(yè)估值的角度來(lái)看處于‘弱勢(shì)’,極有可能會(huì)被其他央企合并”。 張宏偉認(rèn)為,由此來(lái)看,央企地產(chǎn)企業(yè)不惜成本拿“地王”,其出發(fā)點(diǎn)并不完全是按照成本和收益的常規(guī)測(cè)算,其背后更大的原因是謀求自己在央企地產(chǎn)企業(yè)整合與重組過(guò)程中增加“話語(yǔ)權(quán)”。
“地王制造者”面臨監(jiān)管
不過(guò),央企制造“地王”的現(xiàn)象已經(jīng)引起業(yè)內(nèi)以及監(jiān)管層的關(guān)注。記者從多個(gè)渠道了解到,為了平穩(wěn)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)走勢(shì),財(cái)政、國(guó)資委等央企主管門已經(jīng)對(duì)分央企進(jìn)行約談,約談的主要目的就是央企不能再制造“地王”。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴本報(bào)記者,監(jiān)管門進(jìn)行干預(yù),一定程度上是因?yàn)榻诜績(jī)r(jià)上漲的背景下,地價(jià)也出現(xiàn)了快速攀升的態(tài)勢(shì),而推高此類地價(jià)的無(wú)疑是央企。“對(duì)央企進(jìn)行訓(xùn)話和約談,實(shí)際上一是規(guī)范此類企業(yè)后續(xù)資金的投向和節(jié)奏。二是給予市場(chǎng)一個(gè)預(yù)期,即攪者會(huì)收到行業(yè)約談或管制的風(fēng)險(xiǎn),背后也體現(xiàn)出了管控房?jī)r(jià)和地價(jià)的決心”。
此外,《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者從國(guó)土了解到,由于一二線土地市場(chǎng)高價(jià)地頻出,國(guó)土土地利用管理司于6月上旬重申“異常交易地塊”的備案制度。要求各地加強(qiáng)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng),對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地,及時(shí)上報(bào)國(guó)土和(區(qū)、市)國(guó)土資源主管門。
事實(shí)上,2011年以來(lái),國(guó)土逐步完善了異常交易地塊備案制度,明確了異常交易地塊的上報(bào)范圍、方式、條件、期限等,同時(shí)還要求在備注欄中認(rèn)真分析異常高價(jià)的原因。級(jí)國(guó)土資源門應(yīng)對(duì)出現(xiàn)異常高價(jià)地塊的市縣進(jìn)行督促和約談。但是,國(guó)土的數(shù)據(jù)顯示,2015年以來(lái),異常交易地塊備案率僅為18%。
國(guó)土此次表示,異常交易地塊備案制度是做好房地產(chǎn)用地市場(chǎng)管理和調(diào)控、促進(jìn)土地市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的重要工作措施,地方各級(jí)國(guó)土資源主管門要將其作為基礎(chǔ)工作長(zhǎng)期堅(jiān)持。尤其是,針對(duì)已出現(xiàn)異常交易地塊的市、縣,國(guó)土要求地方國(guó)土資源主管門應(yīng)認(rèn)真總結(jié)分析,及時(shí)采取穩(wěn)定市場(chǎng)的相關(guān)工作措施,努力預(yù)防、化解土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的異常交易。(來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào))
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