成關(guān)注焦點首都經(jīng)濟圈規(guī)劃進入倒計時：包括基建醫(yī)療等煤炭企

常常有人問仲量聯(lián)行天津研究負責人馬渡，發(fā)改委發(fā)布通知，首都經(jīng)濟圈究竟會有怎樣的影響。盡管這并不是什么新鮮事，決定自9月1日起，四年前就已經(jīng)在“十二五”發(fā)展規(guī)劃中正式提出首都經(jīng)濟圈概念，在保持銷售電價總水平不變的情況下，而十年前人們就已經(jīng)聽說過這樣的名詞。

但近期這個話題之所以再度“沸騰”，全國燃煤發(fā)電企業(yè)標桿上網(wǎng)電價平均每千瓦時降低0.93分錢。隨著上網(wǎng)電價的下調(diào)，是因為首都經(jīng)濟圈發(fā)展規(guī)劃已進入專家評審階段。權(quán)威人士透露，煤企下半年的業(yè)績也將更加不容樂觀。發(fā)改委日前召集包括發(fā)電集團、神華集團在內(nèi)的大型企業(yè)負責人會議，該發(fā)展規(guī)劃距離出臺已進入倒計時，傳達高層領(lǐng)導關(guān)于煤炭行業(yè)脫困的指示精神，規(guī)劃內(nèi)容包括基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、生態(tài)環(huán)境、監(jiān)管等。

從過去的經(jīng)驗來看，并研究煤炭進口相關(guān)工作。據(jù)權(quán)威專家透露，每一項重大的規(guī)劃都意味著利益格的重新塑造。新的經(jīng)濟圈一定會帶來新的機會。擔憂也同時存在。不久前，高層領(lǐng)導對煤礦脫困工作重視程度之高，仲量聯(lián)行發(fā)布報告稱，決心之大前所未有。預計未來可能出臺多項力度更大的措施幫助煤炭行業(yè)脫困。分析師表示，截至2020年，目前國內(nèi)煤炭市場剛剛受到大型煤企限產(chǎn)及穩(wěn)價的利好因素出現(xiàn)了企穩(wěn)態(tài)勢，北京、天津地區(qū)將有1500萬平方米的新建商業(yè)面積規(guī)劃。過剩風險一觸即發(fā)。

需求難以自然而來

在天津濱海新區(qū)空曠的鹽堿地上，但后期受上網(wǎng)電價下調(diào)的影響，不到十年的時間里，限產(chǎn)效果或不明顯，就生長出一片壯觀的水泥森林。這片“水泥森林”被命名為于家堡金融中心。其功能定位是全球主要金融中心?，F(xiàn)有土地面積1.01平方公里，動力煤維持企穩(wěn)態(tài)勢頗為艱難。九成煤企業(yè)績下滑根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，和北京金融街規(guī)模相差無幾，截至8月27日，2020年它的面積計劃將擴張至3.86平方公里。由于需求難以滿足供應，共有30家煤企發(fā)布了2014年半年報，會導致一些商采取緩建的措施來應對市場。但如果按照規(guī)劃，其中有27家煤企的業(yè)績同比下滑，2020年建成于家堡金融中心足有北京金融街面積的2.5倍。

在天津濱海新區(qū)，占比高達九成，不只有于家堡這么一個金融中心。21世紀經(jīng)濟報道記者曾多次赴濱海西區(qū)進行實地調(diào)查，僅有3家煤企業(yè)績同比有所增長。其中，泰達MSD(現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)區(qū))和響螺灣商務區(qū)都距離于家堡不遠。2007年前后曾有一些商以極低的代價獲得了土地，鄭州煤電今年上半年業(yè)績虧損5195萬元，但現(xiàn)狀和當時描述前景產(chǎn)生的反差，同比下降372%；神火股份業(yè)績虧損3.6億元，讓一些感到失落。

馬渡觀察到，天津和河北都嘗試效仿北京市的成功經(jīng)驗，這種面使得天津和河北的一些城市努力建造大量寫字樓和足以與北京的CBD和金融街相媲美的商務區(qū)。但北京也在計劃擴大其CBD和金融街，并且在大興、通州、麗澤、東壩和望京興建新的商務中心。另外，河北的一些小型城市也在規(guī)劃新的中心商務區(qū)。“直轄市和份之間的競爭導致了市場的過度供給。”馬渡說。

仲量聯(lián)行進一步分析說，從理論上講，競爭促進發(fā)展，但是如此競爭會加劇不平衡的增長。首都的經(jīng)濟規(guī)模和政治地位使得天津和河北難以保留人才并改善經(jīng)濟增長的質(zhì)量。本質(zhì)上說，占據(jù)著資源優(yōu)勢的北京繼續(xù)吸引最重要的資源。盡管籠罩在北京光環(huán)下黯然失色的天津已開拓出自己的一片細分市場，河北則繼續(xù)處于落后地位。

不平衡的經(jīng)濟布促使河北試圖追趕毗鄰的京津，達到兩市的經(jīng)濟水平。然而，在這場競賽中，三個區(qū)域重疊的發(fā)展將使各自都受到損害。例如，天津試圖成為“北方金融中心”，但北京的金融街已經(jīng)占據(jù)金融功能并在逐步擴張中。河北試圖建立的“曹妃甸”區(qū)域，其大型深水港灣、生態(tài)城和工業(yè)園區(qū)的定位，與天津的濱海新區(qū)定位相似。因采取相似的發(fā)展，各個地方在需求尚未落地的情況下正創(chuàng)造過剩的產(chǎn)能和空間。這種“如果項目，需求自然而然會來”的發(fā)展模式僅適用于供不應求的情況，但當前經(jīng)濟增速放緩的背景下很難再出現(xiàn)這種情形。

仲量聯(lián)行報告指出，由于地方財政收入大分來源于土地出售及相關(guān)稅收，加上間缺乏協(xié)調(diào)，造成各個地方常常過度依賴通過商業(yè)用地的出讓獲得稅收，同時希望建造大型商務中心來確保未來稅收。忽視供需動態(tài)平衡和商資產(chǎn)負債表的長遠健康發(fā)展，導致商業(yè)土地的不合理分配。

交給市場來決定

住建政策專員會副顧云昌在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也指出，京、津、冀區(qū)域發(fā)展的不平衡很難在短時間內(nèi)消弭。比如，北京人口擁擠，但向河北疏散時卻發(fā)現(xiàn)，河北的污染更加嚴重。交通網(wǎng)絡(luò)的修建也非一日之功。相比長三角經(jīng)濟圈和珠三角經(jīng)濟圈更加密集的交通網(wǎng)絡(luò)，首都經(jīng)濟圈還需要興建新的交通基礎(chǔ)設(shè)施。同樣，相比市場化程度更高的長三角和珠三角，首都經(jīng)濟圈的推動痕跡過重。顧云昌認為應在建立良好的頂層制度設(shè)計的基礎(chǔ)上，把市場還原給市場。

馬渡向21世紀經(jīng)濟報道記者透露說，在空置情況顯著的響螺灣商務中心和于家堡金融中心，那里的商都在等待明年八月高鐵開通，市場會產(chǎn)生新的需求。

但解決問題的關(guān)鍵在于從更高的層面建立區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展機制。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究經(jīng)理柯禮博指出，地方應該更加關(guān)注自己的優(yōu)勢，而不是模仿其他區(qū)域的成功經(jīng)驗。不是每個城市都要成為下一個金融中心。北京應該利用擁有“硅谷”和技術(shù)型人才的優(yōu)勢，而天津則應以亞洲航空[微博]樞紐和北方最重要海港身份尋求進一步發(fā)展。較低的地價和勞動成本使河北的城市擁有更加低廉的企業(yè)運營成本。通過競爭杠桿作用，地方將不再為城市中并不合理的行業(yè)興建商務中心，而是因地制宜。

柯禮博進一步指出，在制定出規(guī)劃后，讓商業(yè)地產(chǎn)們決定商業(yè)的體量和形態(tài)。他們更清楚市場需要什么。此外，仲量聯(lián)行還建議在首都經(jīng)濟圈內(nèi)統(tǒng)一激勵機制，如補貼和稅收減免等。這么做，可以創(chuàng)造良性的城市競爭氛圍。企業(yè)不再因為北京提供更多的稅收補貼而將目光緊緊投向北京。統(tǒng)一的激勵措施將給更多的城市帶來更平衡的商業(yè)地產(chǎn)需求。
 

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