數(shù)增幅下滑物流園空置率60% 禁以物流中心名義圈地經(jīng)濟(jì)半

近日，大分份的經(jīng)濟(jì)增速有所下滑。半年報(bào)天津領(lǐng)跑天津市18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，辦公印發(fā)《深化流通體制加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)工作門分工方案》(下稱《方案》)。

方案在提出要支持流通企業(yè)建現(xiàn)代物流中心，該市上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，發(fā)展統(tǒng)一配送的同時(shí)，生產(chǎn)總值6579.01億元，也稱要禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，同比增長(zhǎng)12.5%，防止土地閑置浪費(fèi)。

方案指出，居全國前列。在揭曉“半年報(bào)”的13個(gè)份中，鼓勵(lì)各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地，增幅位居榜首。其他增幅比較高的份仍集中在中西。上半年重慶和云南均實(shí)現(xiàn)了12.4%的增長(zhǎng)，并依法支持使用農(nóng)村集體用地發(fā)展流通業(yè)。

針對(duì)上述“方案”，其中，國土顧問楊重光表示，重慶實(shí)現(xiàn)GDP5840.51億元，一方面有利于加強(qiáng)園區(qū)企業(yè)盤活存量用地的積極性；另一方面，云南完成4640.59億元。另外幾個(gè)中西份的增幅也大多在10%以上。陜西上半年完成GDP6777.73億元，按照此前的規(guī)定，增長(zhǎng)11%。四川實(shí)現(xiàn)GDP11655.1億元，工業(yè)倉儲(chǔ)用地多以協(xié)議方式出讓，同比增長(zhǎng)10.1%。中增速第一被安徽摘得。上半年安徽實(shí)現(xiàn)GDP8591.3億元，此次方案鼓勵(lì)以租賃方式供地，同比增長(zhǎng)10.9%。中的兩湖兄弟近年來一直都是齊頭并進(jìn)，再通過設(shè)定有效的租賃期限，此次也不例外。上半年湖南GDP為10921.8億元，可以有效的減少“圈地”和土地閑置情況。

記者亦了解到，同比增長(zhǎng)10%，國土亦在研究存量工礦用地的退出機(jī)制，首次半年突破萬億大關(guān)。湖北實(shí)現(xiàn)GDP10949.3億元，探討實(shí)行工業(yè)用地出讓的彈性年期和租賃制等。

在楊重光看來，也是首次半年突破萬億大關(guān)，雖然“方案”只限于流通業(yè)，同比增長(zhǎng)9.7%。東的經(jīng)濟(jì)大山東實(shí)現(xiàn)GDP25958.2億元，但是“該規(guī)定”的落地亦可以作為國土未來推廣盤活存量工礦用地的有益嘗試。

物流園平均空置率為60%

北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥表示，同比增長(zhǎng)9.6%。北京市是目前唯一一個(gè)經(jīng)濟(jì)增速低于8%的份。上半年該市實(shí)現(xiàn)GDP9112.8億元，物流園區(qū)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)有極大的促進(jìn)作用。

相關(guān)研究顯示，同比增長(zhǎng)7.7%，物流費(fèi)用占GDP的比例每降低1個(gè)百分點(diǎn)，高出全國整體增速0.1個(gè)百分點(diǎn)。多數(shù)份增速下滑在宏觀經(jīng)濟(jì)趨緊的形勢(shì)下，就可帶來4000多億元的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)降低制造業(yè)成本、進(jìn)而拉低物價(jià)水平有重要意義。

在此背景下，出臺(tái)了一系列諸如鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入物流行業(yè)，物流倉儲(chǔ)用地、城鎮(zhèn)土地使用稅減半等鼓勵(lì)性的政策，在此背景下，全國掀起了物流園區(qū)的熱潮，物流園區(qū)數(shù)量急劇提升。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國至少有20多個(gè)市和30多個(gè)中心城市制訂了區(qū)域性物流發(fā)展規(guī)劃和政策，并將物流園區(qū)作為發(fā)展物流的品牌。

截至2011年7月，掛名為物流園區(qū)、物流基地的園區(qū)共有4218個(gè)，也就是說，平均每個(gè)地級(jí)市有12.6個(gè)物流類園區(qū)。

值得一提的是，在園區(qū)的旗幟下，物流與采購聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)何黎明表示，在物流業(yè)的發(fā)展過程中，不乏有分地區(qū)借物流園區(qū)之機(jī)出現(xiàn)“圈地”現(xiàn)象。

根據(jù)發(fā)改委和物流與采購聯(lián)合會(huì)此前聯(lián)合做的調(diào)研，不少企業(yè)以獲取政策優(yōu)惠為目的進(jìn)駐物流園區(qū)“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后變賣。也有企業(yè)打物流旗幟，行商貿(mào)經(jīng)營實(shí)質(zhì)等，與此同時(shí)，我國物流園區(qū)的平均空置率約60%。

中投顧問高級(jí)研究員高博軒稱，造成物流園區(qū)空置率高的原因主要有三個(gè)：一是許多地方盲目跟風(fēng)；二是園區(qū)缺乏明確的目標(biāo)定位；三是園區(qū)規(guī)劃缺乏全考慮。

盤活工礦供地的有益嘗試

據(jù)悉，包括物流倉儲(chǔ)用地在內(nèi)的工業(yè)用地閑置情況并不少見，亦被國土關(guān)注，早在去年國土副長(zhǎng)牽頭的調(diào)研組已經(jīng)在去年開始調(diào)研、盤活工業(yè)用地的方式。

“推進(jìn)工業(yè)用地出讓的彈性年期和租賃制，探索存量工業(yè)用地的退出機(jī)制”更在2013年國土年度會(huì)議上被重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。

“物流倉儲(chǔ)用地，作為工業(yè)用地的一種類型，”楊重光稱，此次辦公發(fā)布的文件有關(guān)禁止“圈地”、盤活存量用地的要求，一旦后續(xù)一一落地，對(duì)于盤活存量的工業(yè)用地，也具備借鑒意義。

根據(jù)“方案”，鼓勵(lì)利用舊廠房、閑置倉庫等符合規(guī)劃的流通設(shè)施，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式供應(yīng)。

楊重光表示，上述“原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或租賃的，經(jīng)批準(zhǔn)可采取協(xié)議方式供應(yīng)”，可以激活企業(yè)盤活存量用地的積極性，使得園區(qū)用地有效退出。

與此同時(shí)，通知亦明確，鼓勵(lì)各地以租賃方式供應(yīng)流通業(yè)用地。

“相比協(xié)議出讓獲取的土地，租賃期間的地塊很難給銀行抵押貸款，而且可以有效的防止浪費(fèi)，”上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良表示，很多地方為了獲取更多的土地出讓金，供地時(shí)就按照時(shí)限供地。

“按要求，工業(yè)用地使用權(quán)出讓年限為50年。各地在設(shè)定工業(yè)用地出讓年限時(shí)，往往就高不就低，常以50年為出讓期限，這樣既可增加地方‘土地財(cái)政’收益，又可使企業(yè)達(dá)到利用土地作為投資產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)保值的目的。”郭玉良向本報(bào)記者介紹，但過長(zhǎng)的出讓年限容易導(dǎo)致工業(yè)用地低效利用、閑置不用或自行轉(zhuǎn)讓等現(xiàn)象，而實(shí)現(xiàn)彈性的租賃制，也可以確保后續(xù)的退出。

值得一提的是，方案亦明確，可以依法支撐使用農(nóng)村集體用地發(fā)展流通業(yè)。

浙江大學(xué)教授楊遴杰表示，城市化過程中用地需求逐漸凸顯，諸如倉儲(chǔ)物流、保障房、養(yǎng)老等都開始把“手”伸進(jìn)農(nóng)村，如果不對(duì)農(nóng)村用地的流轉(zhuǎn)進(jìn)行規(guī)范，或?qū)⒊霈F(xiàn)損害農(nóng)民利益的情況。

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